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土地增值税征税范围与税率大全

来源: 建安财税 作者: 建安财税 人气: 发布时间:2017-09-22
摘要:知识点:纳税义务人 转让 国有土地 使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。 包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 知识点:征税范围 (一)基本征税范围 1.只卖地 【提示】1.限 国有土地 使用权 转让 ,不含集体; 2.土地 出让不征...
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 知识点:纳税义务人
  转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。
  包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
  
  知识点:征税范围
  (一)基本征税范围
1.只卖地 【提示】1.限国有土地使用权转让,不含集体;
  2.土地出让不征
  (出让:一级市场;转让:二级市场)
  3.权属不转让的不征(如出租);
  4.一般应取得收入,无收入不征(如继承)
2.新房销售
3.存量房销售
    (二)具体情况判定
具体事项 税法规定
1.房地产继承、赠予 继承不属于征税范围;
  特定赠予不属于征税范围;
  (仅限:公益性、直系亲属或直接赡养义务人
  非公益性赠予,征税
2.房地产出租 不属于征税范围
3.房地产抵押 抵押期不属于征税范围;
  抵押期满,转让权属抵债,征税
4.房地产交换 单位之间换房,双方均征税;
  个人互换自有居住用房地产,经税务核实,可免征
5.合作建房 建成后按比例分房自用,暂免征税;
  建成后转让的,应征税
6.代建房 不属于征税范围
7.房地产重新评估 不属于征税范围(实际转让时产生增值要征税)
    (三)企业改制重组土地增值税政策
具体事项 税法规定
1.整体改建 1.重组时暂不征税
  (不适用于房地产开发企业
  2.重组后再转让土地使用权,应纳税,原地价款及费用可扣除
2.合并:原主体存续
3.分立
4.改制重组时以国有房地产投资,权属转移变更到被投资企业
    知识点:税率(四级超率累进税率)
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数
1 不超过50%的部分 30% 0
2 超过50%至100%的部分 40% 5%
3 超过100%至200%的部分 50% 15%
4 超过200%的部分 60% 35%
    
  知识点:应税收入的确定
  各类收入(不含增值税),包括货币、实物和其他收入。实物和其他收入形式需要评估确认。
  【提示】注意视同销售收入,按同类价或组价。
  
  知识点:扣除项目的确定
1.取得土地使用权所支付的金额 【提示1】含登记过户费及契税
  【提示2】契税不因土地出让金的减免而减免
  【提示3】不包括土地闲置费(所得税中可扣)
2.房地产开发成本 (1)土地征用及拆迁补偿费;
  (2)前期工程费;
  (3)建筑安装工程费;
  (4)基础设施费;
  (5)公共配套设施费;
  (6)开发间接费用。
  【提示1】包括精装修费用。
  【提示2】质量保证金如计入发票中,则可以扣除。
  【提示3】成本不符合清算要求或不实的,由税务核定
 
3.房地产开发费用 【提示】期间费用,不按账簿金额扣除
  (1)不能按项目计算分摊利息,或不能提供贷款证明的:
  开发费用=(地价款及费用+开发成本)×10%以内
  【提示】全用自有资金,没有利息支出的,按此方法扣除。
  (2)能按项目计算分摊利息,并能提供贷款证明的:
  开发费用=利息+(地价款及费用+开发成本)×5%以内
  利息注意两点:(所得税中可扣除)
  ①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。
  ②不包括超过规定上浮幅度的部分、超期利息、加罚利息。
  【提示】计入开发成本的利息,在清算时应调整至财务费用中计算扣除
 
4.与转让房地产有关的税金 房企:城建税、教育费附加、地方教育附加。
  其他企业:加扣印花税。
  【提示1】印花税万分之五“产权转移书据”。
  【提示2】外资企业从10年12月1日起开始交纳城建税及教育费附加
5.其他扣除项目 仅适用于房企新建房:(只卖地、卖存量房不能扣)
  加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%
  【提示】土地闲置费和各类利息均可在所得税前扣除。   【提示】注意收入和扣除的配比原则
  某房地产开发公司于2016年1月受让一宗土地使用权,根据转让合同支付转让方地价款6000万元,当月办好土地使用权权属证书。2016年2月至2017年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%(其余30%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中,根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元;发生的利息费用为300万元,不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租,其余部分对外销售。销售部分全部售完,共计取得销售收入14000万元。
  1.地价款:开发比、销售比。
  2.开发成本:销售比。
  3.开发费用:利息也要按销售比配比。
  4.税金:与转让相关。
  5.加计:与前二项有关。
6.房屋及建筑物的评估价格 适用于:存量房销售
  评估价格=重置成本价×成新度折扣率
  1.不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经税务确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年
  扣除金额=发票价×(1+5%×年数)
  2.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数
  3.对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以实行核定征收
    【总结】扣除项目适用情况
具体情况 可扣除项目
房地产开发企业新房销售 1.取得土地使用权所支付的金额;
  2.房地产开发成本;
  3.房地产开发费用;
  4.转让有关的税金:城建税、教育费附加、地方教育附加;
  5.财政部规定的其他扣除项目(加计扣除
其他企业新房销售 1.取得土地使用权所支付的金额;
  2.房地产开发成本;
  3.房地产开发费用;
  4.与转让房地产有关的税金:城建税和教育费附加、地方教育附加、印花税
 
存量房销售 1.取得土地使用权所支付的金额
  2.房屋及建筑物的评估价格(评估费可扣);
  3.转让环节缴纳的税金:城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税
1.购房发票价每年加计5%;
  2.转让环节缴纳的税金:城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税。
  【提示】按评估价计税的不扣契税;按发票价的可扣契税。
核定征收
只卖地 1.取得土地使用权所支付的金额。
  2.转让环节缴纳的税金:城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税

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