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5个案例解释过渡期销售房地产的营业税和增值税,竟出现这样的结果

来源:第三只眼 作者:第三只眼 人气: 发布时间:2017-07-07
摘要:【广州国税】房地产开发企业营改增问题解答 2016.6.3 由于房地产开发产品销售周期长,可能跨越营改增前后,2016年4月30日前签订的购房合同,部分款项在2016年5月1日后收取,是否可以在2016年4月30日前全额缴纳营业税、全额开具发票?否则将出现一套房部分缴...
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【广州国税】房地产开发企业营改增问题解答 2016.6.3 由于房地产开发产品销售周期长,可能跨越营改增前后,2016年4月30日前签订的购房合同,部分款项在2016年5月1日后收取,是否可以在2016年4月30日前全额缴纳营业税、全额开具发票?否则将出现一套房部分缴纳营业税部分缴纳增值税。 答:2016年5月1日后收取的款项应根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的增值税纳税义务发生时间判断确认收入,并缴纳增值税。 看似广州国税一个“踢皮球”式的高雅回复,小编不得不用举例的方法来说明一下“纳税义务发生时间”是多么的重要: 例1,一套房子,100万元,预售4月30日前收了100万元,5月1日之后没有收款。 解答:此时全额计缴营业税,因为营业税条例实施细则规定销售不动产采取预收款方式的,即为纳税义务发生时间,全额计100*5%=5万元营业税。 例2:一套房子,100万元,预售4月30日前答应会100万元,但没有钱,5月1日之后才付款。 解答:此时按增值税的预缴税款方式计税(纳税义务并没有发生),因为预收款并没有约定“应收”计税的义务,预收是一个结果才是计税,这一点易跟纳税义务发生后的应收款计税判断方式。 例3:一套房子,100万元,预售4月30日前收50万元, 5月1日后收50万元,最后交房时没有尾差。 解答:50万元计缴营业税50*5%,后50万元先预缴增值税再可以按老项目5%计算增值税结果:50/1.05*5%,这比营业税下划算的。所以一套房子计缴营业税,又计缴增值税是完全有依据出现的结果。 例4:一套房子,100万元,预售4月30日前收99万元, 5月1日后收1万元,最后交房时没有尾差。但建筑服务在4月30日前,施工前预付10万元,施工后约定支付2万元,5月1日后约定支付余下的60万元(假设共72万元)。 解答:4月30日前99万元计缴营业税,5月1日后1万元计缴增值税,4月30日前12万元不能抵扣(发票可能是营业税也可能是滞后取得专用发票,征收率5%),60万元取得专用发票可以抵扣。 (1)如果选择1万元简易计税,可能认为是最有利的,但其实没有利! (2)如果选择1万元一般计税,1万元的11%可以抵60万元对应的5%(假设建筑服务选择简易),这明显是有利啊。 但有人“抗议”,这不对啊,应按99+1作收入比例分摊,有一些收入是对应营业税下的,不得抵扣,大家知道,增值税是不讲收入配比之类的,我有增值税收入,我取得的进项抵扣,这是两个线条关系,又因两个“纳税义务发生时间”的判断,这个事就易错位出现这么怪的结果。 例5:一套房子,100万元,预售4月30日前收100万元, 5月1日后收0万元,最后交房时没有尾差。但建筑服务在4月30日前,施工前预付10万元,施工后约定支付2万元,5月1日后约定支付余下的60万元(假设共72万元)。 解答:相较于例4,这儿一点儿销售都没有,那就对不起了,并不是对于应税行为发生的,小编此时谨慎的认为是不得抵扣的。 最后小编想说,过渡期这个事儿,其实“不合理”的事儿多了,既然是过渡,有人得利,有人不利,这是算大局的,并不可能顾及那么多公平性,有的同志聪明式的选择或结算条件,那就是你们的价值了,只要不蛮干筹划就行。
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