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吉地税发[2003]130号 印发房地产开发企业所得税管理若干具体问题暂行规定

来源:税 屋 作者:税 屋 人气: 发布时间:2009-09-19
摘要:吉林省地方税务局 关于印发房地产开发企业所得税管理若干具体问题暂行规定的通知 文号:吉地税发[2003]130号 发文日期:2003-12-5 各市州、县(市、区)地方税务局,省局直属征收分局......
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吉林省地方税务局 关于印发房地产开发企业所得税管理若干具体问题暂行规定的通知

文号:吉地税发[2003]130号                                        发文日期:2003-12-5
各市州、县(市、区)地方税务局,省局直属征收分局、稽查局:   现将《吉林省地方税务局关于房地产开发企业所得税管理若干具体问题的暂行规定》(以下简称《规定》)印发给你们,请结合本地实际,认真贯彻执行。   由于房地产开发企业涉税情况比较复杂,各地在执行中务必精心组织,强化工作措施,注意搞好调查研究,发现问题及时妥善解决,需要由省局统一研究解决的疑难问题应及时报告。   附件:          吉林省地方税务局
关于房地产开发企业所得税管理若干具体问题的暂行规定
  为了正确贯彻执行企业所得税政策法规,规范和加强房地产企业所得税征收管理,根据国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号全文废止,以下简称税务总局《通知》)及有关规定,现对房地产开发企业(以下简称企业)所得税管理的若干具体问题作出如下规定:
       一、关于己完工开发产品销售收入确认问题确认企业已完工开发产品销售收入实现应按税务总局《通知》第一条规定执行,并遵循以下规定:
(一)企业已完工开发产品的销售收入与未完工开发产品的预售收入的确认。
1.已完工开发产品是指企业开发的产品已经完工,达到预计可使用状态,并且可独立对外销售,用户购买即可装修或入住使用的。企业开发的半成品不再开发对外销售的视同已完工产品。
企业销售的上述产品收入为已完工产品销售收入。
未完工开发产品预售收入是指企业开发的产品在未完工之前开始对外预售(包括售楼花),并向购买方(以下简称用户)收取部分预购款项(包括定金)形成的收入。
  2.企业预售的开发产品已经达到预计可使用状态,并且已与用户办结入住手续或已开始向用户移交钥匙(以下简称移交时)的,为确认该开发产品销售收入实现的时点,当期按确认已完工开发产品收入的规定确认销售收入实现。对其预售期间按预售收入计算征税的预计所得,可在该开发产品转为确认销售实现的年度税前扣除。   (二)企业取得开发产品销售收入的时间与开具发票时间的确认。
企业销售的符合本条(一)项规定情形的已完工开发产品,已按购置合同明确的收款方式向用户收取了购置款项的,应按税务总局《通知》第一条规定的方法确认当期收入的实现;企业提供不出购置合同以及在合同中没有明确收款方式的,应在开发产品移交给用户的当期全部确认销售收入的实现。
对预售的开发产品确认为已完工的,企业无论是否已向用户开具售出产品发票,都应在当期按税务总局《通知》第一条规定确认开发产品销售收入实现。
企业向用户销售开发产品取得的销售收入与开具发票的时间及金额不相符的,按权责发生制原则确认销售收入实现。
  (三)企业预售的开发产品在合同或协议中明确采取分期付款或银行按揭方式结算的,在该预售产品完工并确认为销售收入已实现的当期,其预售期间累计收取的预售款应全部转为销售收入。当期不再收取欠交购置款项的,以结转的全部累计预售款作为该开发产品当期应结转确认的销售收入;当期新收取一部分购置款项的,以结转的全部累计预售款加上当期收取的购置款项作为该开发产品当期应结转确认的销售收入;企业提供不出购置合同(协议)以及在合同(协议)中没有明确用户所欠款项交款方式的,对应收款项应在开发产品移交给用户的当日确认全部销售收入实现。   (四)企业采取委托方式销售开发产品的,应按照税务总局《通知》第一条(四)
项规定确认销售收入,以月或季为结算期。受托方没有按照规定期限向委托方结清开发产品销售款项和提供已销开发产品清单的,地税机关可根据企业委托受托方代销的全部完工开发产品,按全年应结未结的季度数和委受托双方议定的销售价格核定委托方的销售收入,按开发产品预售收入15%预计利润率计算委托代销开发产品预计利润额,并入该企业当期应纳税所得额计征企业所得税,待委受托双方结清代销开发产品销售收入时,将代销开发产品已经计税的预计利润额,从相对应的并已确认的委托代销开发产品销售收入期间和应承担的预计利润额比例及金额,在应纳税所得额中分期予以扣除。其核定公式为:本年应结未结的季度收入核定额=全年委托受托方代销的全部完工开发产品×委受托双方议定的销售价格×(全年应结未结的季度数÷4)
  (五)企业将已完工的开发产品先出租再出售的,在认定上可暂按以下原则把握:企业与承租方签订的租赁合同或协议中明确租赁期限在三年以内的和没有明确租赁期限的,可按税务总局《通知》第一条(五)项有关“先出租再出售的”征税规定办理,否则应作为企业固定资产出租业务处理,并按税务总局《通知》第三条(一)项2款视同销售的征税规定执行。   二、关于开发产品预售收入确认问题
(一)企业在开发产品完工前,取得的用户购房定金等预售收入,应按企业会计制度规定进行会计核算,但向地税机关进行纳税申报时,应将当期取得的预收账款按税务总局《通知》第二条规定的预计利润率计算出预计应纳税所得额,与当期实现的应纳税所得额一并进行申报纳税。
  (二)企业从事代建工程和提供劳务向委托方收取的预收工程款,应按照税务总局《通知》第四条关于代建工程和提供劳务确认收入的规定执行。   (三)采取委托方式预售开发产品的,在开发产品完工以前,受托方预售开发产品取得的预售收入应按照税务总局《通知》第一条(四)项规定,向委托方定期(按月或季)提供已预售开发产品清单并及时结清取得的预售收入;受托方没有按照规定向委托方按月或按季提供已预售开发产品清单并向委托方及时结清预售收入款项的,地税机关对企业委托受托方代销的全部预售开发产品,按全年应结未结的季度数和委受托双方议定的预售价格核定委托方预售收入,按照规定的15%预计利润率计算其预计应纳税所得额。其核定公式为:本年应结未结的季度预售收入核定额=全年委托受托方代销的全部预售开发产品×委受托双方议定的预售价格×(全年应结未结的季度数÷4)   三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
(一)企业开发住宅小区的配套设施,在购房合同或协议等书证中明确规定使用权归小区业主管理委员会,用于为小区住户服务为主的必要配套设施及为临时安置动迁户的周转房可不视同销售处理,在使用期间所发生的维护、维修、折旧费用和报废损失可按规定在税前扣除。

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