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买房人又立功了!中国最大一笔税收即将由房地产贡献!

来源:问房有道 作者:胡士洲 人气: 发布时间:2017-07-11
摘要:6月29日, 广东国际信托投资公司(广国投)破产财产拍卖会上,广国投下属的房地产资产(广信房产),即广东省信托房产开发公司100%投资者权益及债权、广国投广州房地产分公司的100%权益,被万科以551亿元的总价拿下。 广信房产的权益拍卖起价高达 446.77亿元...
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6月29日, 广东国际信托投资公司(广国投)破产财产拍卖会上,广国投下属的房地产资产(广信房产),即广东省信托房产开发公司100%投资者权益及债权、广国投广州房地产分公司的100%权益,被万科以551亿元的总价拿下。 广信房产的权益拍卖起价高达446.77亿元,是毫无争议的中国第一拍!项目保证金43亿元,仅仅是参与尽调就要先交5亿保证金!即使在如此高的总价之下,仍然吸引了碧桂园、保利、中海、越秀、信达、华润、华发、万科等8家企业参与。最终万科以溢价123.5%的溢价率,超出底价105亿元拿下。 一天后,王石在股东大会上正式退出董事会,他在告别演讲中特意提到了这次拍卖,他说万科在广州进行了非常成功的收购项目。我看到之后不由自主地在微信上给了两个字:精彩。我跟郁亮说,这怎么像我要离开万科的大礼包。我想说的是,我们一定不忘初心,不忘我们的目标。

    在此之前,中国房地产行业“地王”的高度是310亿元,由华润在前海创造!这次551亿元的拍卖总额,绝对是中国地产史上新的里程碑,而且很难有后来者。这个价格,甚至已经超过全国地产十强的融创的总市值! 疯狂的土地  买房人又立功了!中国最大一笔税收即将由房地产贡献! 花地湾的烂尾楼(图片来源:网易) 那么,广信到底有什么值钱的资产? 广东国际信托投资公司成立于1980年,是广东省政府的“窗口公司”,一度是中国第二大信托公司。1998年,广国投宣布破产,成为中国第一家破产的金融机构,时任广东省常务副省长的王岐山主持了广国投的破产案。广国投破产时的资产总额214.71亿元,负债361.65亿元,资产负债率168.23%,资不抵债146.94亿元。 根据媒体披露,广信的核心资产是位于广州的未开发土地,建筑面积约252万平方米,主要位于广州核心位置的花地湾。这些资产因取得时间较早,账面价值只有7.6亿元,而根据市场评估值已高达到578.6亿元,增值了75倍。根据万科拍得的价格,这些土地增值更是高达90倍。 通过这次拍卖,广信的房地产资产一次性拍得551亿的高价,远远超出当时146.84亿元的债务窟窿,这真是令人唏嘘——如果广国投再坚持坚持,或许不用破产了!这些因为广国投破产而停滞开发的土地和烂尾楼,静静矗立在广州的闹市中,不是诉说悲伤,而是每天都在无声无息地增长!自破产以来,他们大约每一年都为广国投带来36亿元的增值,直到被拍卖! 这真是意料之外的结局!对于社会大众来说,真不知道是喜还是忧? 最大的赢家 广信资产的拍卖,意味着广国投破产这一中国经济改革中的里程碑式事件最终落幕。那么广国投破产清算组拿着这551亿元的巨额现金,该怎么分配呢?是不是全部归债权人呢? 且慢,这个诱人大蛋糕里,除了当事人,还有新的王者加入!
买房人又立功了!中国最大一笔税收即将由房地产贡献!
7月7日,万科发布“关于购买广信房产资产包项目的进展公告”,为我们披露了项目的最新进展,也让我们得以了解这551亿元的去向。 根据万科的披露,551亿元的交易价款由三部分组成,一是广国投对广信的债权38.6亿元,二是因广信改制应缴纳的土地增值税,三是广信房产的权益转让款。 这意味着,551亿元的成交总价,扣除38.6亿元的还债,剩余512亿元要先交税,然后剩余部分才是广国投所享有的投资收益。


那么第二部分广信需要缴纳的土地增值税是多少呢?万科在公告第4部分的担保范围中表示,“按照现行法律法规及部门规章关于土地增值税的规定,预估改制土地增值税总额约为人民币315亿元”! 什么?要交315亿元的税? 你没有看错!根据我国现行的土地增值税条例,土地增值税执行四级超额累进税率,最高税率为增值率超过200%的部分,适用60%的税率。

我们不考虑其他因素,简易计算,土地增值增值为675亿元,按60%税率计算为405亿元。考虑交易结构比较复杂,交易资产除了土地还有其他资产,项目其他资产有可能可以抵税,因此万科计算出预估土地增值税为315亿元。按照广信房地产资产的评估报告,账面价值7.6亿元,评估值为578亿元,万科拍卖价格较评估值溢价105亿元,这些溢价应该绝大部分都是土地溢价(债权部分不会溢价),也就是说7.6亿元的土地,实际成交价值为683亿元,增值高达90倍。 315亿!这将是我国房地产行业最大的单笔税收入库!要知道,2015年,我国全国全部征收入库土地增值税才3800亿,而广信这一笔就占到全国土地增值税的将近10%! 所以,享受这次世纪拍卖真正的王者荣耀的,是税务局!而这些所有的税收,最终都将做为万科的收购成本,最终由购房人买单! 做为购房人的我们,这次又立功了!
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