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“营改增”后,“甲供”模式下房地产企业应该如何税筹?

来源:长河税务 作者:李莉 人气: 发布时间:2017-12-18
摘要:导读: 营改增后建筑业、房地产行业的一般纳税人增值税税率定为11%,税负与原缴纳营业税相比较会有所增加,在我们为企业进行税务服务的过程中,许多财务人员对如何能够合理降低增值税税负感到困惑,例如,某县一家房地产公司财务人员提出的疑问如下: 我们是...
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    导读:
 
    “营改增”后建筑业、房地产行业的一般纳税人增值税税率定为11%,税负与原缴纳营业税相比较会有所增加,在我们为企业进行税务服务的过程中,许多财务人员对如何能够合理降低增值税税负感到困惑,例如,某县一家房地产公司财务人员提出的疑问如下:
    我们是地产开发,建筑公司也是我们自己的,在工程施工阶段,我们是采取甲供模式,还是采用工程大包方式能够对房地产企业节约成本、降低增值税税负更加有利呢?还有个问题需要搞明白,就是建筑公司可以给地产公司开11%的专票吗?  
 
    长河财税专家李莉回答
 
    根据贵公司实际情况,我们认为贵公司采用“甲供”模式,对房地产企业降低增值税税负更加有利,但是建筑企业务必执行简易计税的政策,给房地产企业开具征收率为3%的而非税率11%的增值税专用发票。
 
    长河财税专家李莉解读政策
 
    什么是甲供工程:根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定,“甲供材”是指全部或部分设备、材料、动力由发包方或业主自行采购,并将自行采购的设备、材料、动力交给施工企业进行施工的一种建筑工程现象。
 
    1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务,是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
 
    2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。此项规定表明,一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务既可以采用一般计税方法,也可选择采用简易计税方法。
 
    财税[2017]58号 关于建筑服务等营改增试点政策的通知  第一条:建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务,建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的适用简易计税方法计税。 
 
    根据上述政策规定,房地产企业采用“甲供”模式,由材料供应商将材料等发票直接开给房地产开发企业,那么占成本总额30%的钢材、混凝土等主要材料可以取得税率为17%的增值税进项发票; 占成本总额20%的机械费可以采用租赁的方式,取得税率为17%增值税进项发票,即使出租方是小规模纳税人也可以代开征收率3%的增值税专用发票;占成本总额15%的地材(砖、瓦、石等)日由施工地个体户供应,可以到税务机关代开征收率为3%的增值税专用发票。剩余占成本总额约25%的人工费、占成本总额约5%辅助材料费和占成本总额5%的管理费,由自持的建筑公司选择适用简易计税方法计税给房地产企业开具征收率3%的增值税专用发票。这样可以大大降低房地产企业的税负,使得房地产企业增值税税负减低至4%-6%。
 
    与此同时,自持的建筑公司增值税选择适用简易计税方法按照3%征收率。建筑公司应该按照国家税务总局公告2017年第43号关于简化建筑服务增值税简易计税方法备案事项的公告》规定:提供建筑服务增值税一般纳税人,选择适用简易计税方法计税的,实行一次备案制,按规定向机构所在地主管国税机关备案。
 
    由上可见,税负的增与减,关键取决于专用发票的取得和进项税扣除额的大小,在“营改增”后房地产行业与建筑行业已经成为增值税税种中两个不可分割的链条,只有做好税收筹划,规范税务管理、才能降低税务风险。
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