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土地作价入股,符合条件才能免税

来源:金税筹 作者:方星 易丽 人气: 发布时间:2018-05-04
摘要:近年来,随着各地对土地市场秩序的整顿治理力度不断加大,土地登记的流程也在不断规范。然而,仍有一些参与土地投资的房地产企业,存在土地交易操作流程不够规范和流转环节不够完整等问题,这也给土地受让方的土地二次交易造成阻碍和困扰,引发税务风险。 症...
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  近年来,随着各地对土地市场秩序的整顿治理力度不断加大,土地登记的流程也在不断规范。然而,仍有一些参与土地投资的房地产企业,存在土地交易操作流程不够规范和流转环节不够完整等问题,这也给土地受让方的土地二次交易造成阻碍和困扰,引发税务风险。   症状:土地入股投资未纳税   2011年7月,房地产开发企业A(以下简称A公司)与房地产开发企业B(以下简称B公司)签订《入股协议书》,约定A公司以两宗面积合计约17.1亩的土地,作价8600万元入股投资B公司,并取得B公司相应比例的股权。   税务机关在对A公司开展税务稽查时发现,协议提到的两宗土地中,第一宗土地(面积约8.2亩)已于双方2005年6月签订的《合作投资开发项目协议书》中作价入股,并过户登记在B公司名下。该宗土地作价入股所取得收益,按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第一条规定,暂免征收土地增值税。   对于协议中提到的第二宗土地(面积约8.9亩),根据2005年签订的协议中约定,A公司应于完成拆迁工作之后交付给B公司。2011年6月,A公司完成拆迁并重签《入股协议书》。但据A公司财务人员称,A公司一直未取得该宗土地使用权证,一直未就该国有土地使用权入股投资行为申报缴纳土地增值税。   诊断:有使用权就有纳税义务   A公司财务人员解释称,协议书中第二宗土地取得股权的实质,是以A公司为该宗土地支付的拆迁费作折价投资,相当于资金出资,而不是以土地作价入股。然而,协议书明确约定A公司是以两宗土地作价入股。这一说法不能合理解释:A公司缘何借由该宗土地取得B公司相应股权?因此,税务机关认定A公司存在少缴土地增值税的风险。   稽查人员查看了A公司记载相关拆迁费的会计账簿,发现A公司在作会计处理时,将第二宗土地拆迁费计入了土地开发成本科目。若A公司并非该宗土地的实际使用权人,将拆迁费计入开发成本显然不合常理。进一步调查发现,该宗土地早在2005年就已出让给A公司,并通过了政府的规划,A公司也支付了该宗土地的土地款。由于一些历史遗留问题,土地登记长期未能办理,但该宗土地已于2011年底登记在B公司名下。   至此,第二宗土地的权属已然清晰,自2005年受让该宗土地以来至2011年A公司重签协议以第二宗土地入股投资之前,A公司一直是该宗土地的使用权人,并实际享有对该宗土地使用权的占有、利用、收益和处分权,只是由于一些外界因素长期未能办证。   根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用暂免征收土地增值税的规定。由于A、B两家公司均从事房地产开发,不具备免税条件,因此A公司应就其第二宗土地投资入股所占份额确认收入,并计算缴纳土地增值税。经过税企双方沟通,A公司补缴土地增值税620万元。   处方:准确判断经济实质   上述案例中,表面来看A公司始终均未取得第二宗土地的使用权证,因此以为没有以土地作价入股投资缴纳土地增值税的纳税义务。然而,无论是从A公司本身的财务资料来看,还是政府相关职能部门提供的土地流转及规划资料来看,A公司仍是该宗土地事实上的使用权人,应正常履行纳税义务。   按照税法的实质课税原则,在判断纳税人是否满足课税要件、是否承担纳税义务时,不能受外在形式的蒙蔽,而要深入探求其实质,如果实质条件满足了课税要件,就应按实质条件的指向确认纳税义务,从而增强税法适用的公正性。对于税务机关而言,应透过纳税人经济活动的外在形式对其业务实质作准确判断,并有针对性地对纳税人做好纳税辅导和风险提示。同时,企业在开展土地投资时,应准确识别业务实质,从而避免因政策理解不到位引发的税务风险。
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